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住宅土地使用权到期咋办wX6?专家N9yyT:不妨无偿续期70年

2020-05-25 07:23:39

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ZNe(原标题1S:住宅土地使用权到期怎么办gtF?程雪阳1:不妨无偿续期70年Mvm)

十三届全国人大三次会议召开在即h8ta,其中重要的一项议程就是审议民法典草案TtB。

今年5月14日k,全国人大常委会法工委回应民法典草案中哪些意见群众呼声较高时称JMF5,主要集中在住宅建设用地使用期届满如何续期mq、父母离婚后变更未成年子女姓氏的是否作出规定fJlEBn、夫妻共同债务认定c01N7e、高空抛物坠物责任的完善等方面m1J。

按照议程pujj,民法典草案将提请2020年5月22日召开的十三届全国人大三次会议审议jvVb9,中国首部民法典呼之欲出mPoX。新编纂的民法典草案共7编8dOyU8,依次为总则编YEf8X0、物权编h、合同编、人格权编bgd、婚姻家庭编dgSUg7、继承编bZg、侵权责任编ZsPHdm,及附则i。

对于住宅建设用地使用权期间届满问题LFach,民法典草案物权编中提到SkeW,根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定dOke6V,作出原则性规定5hG,即p:住宅建设用地使用权期间届满的oYap,自动续期Mfg4。续期费用的缴纳或者减免,依照法律8ys9、行政法规的规定QGC。

苏州大学王健法学院教授thZ、副院长程雪阳指出lv,按照MuCm《物权法hDA》相关规定QH,自动续期已是板上钉钉的事情i,但对于如何续期aAa9a、要不要交钱svO、按照什么标准交多少WFGLc,目前理论界和实务部门的专家发表了许多看法ZNoSet,观点纷呈cfm9H7。

一定面积的土地使用权可无偿续期Ki3U,以70年为宜

住宅建设用地使用期届满如何续期yYE?程雪阳也发表了其个人观点t1。

程雪阳表示dc,根据SyBm《物权法Rwj》中N“住宅建设用地使用权期间届满的prWkhS,自动续期XnSH”的规定Mj03r,住宅类的国有建设用地使用权到期之后自动续期已经是毫无争议的事情2SSb4,无需过多讨论f。此次民法典草案中对住宅建设用地使用期届满如何续期的问题也只作了原则性规定Pe1q。给外界的信号则是83sbC,民法典暂不具体处理这一问题vGkAG,而是交给其他法律或行政法规待时机成熟再处理Kx。

程雪阳称1J,对于自动续期时要不要继续支付相关费用Ib0,以及按照什么标准缴纳相关费用D2P,现行法律无法给出明确的答案G,因此现在几乎成了KR“谜3bu”一样的问题Wk,也引发了社会各界热烈的讨论D2y。

程雪阳认为hTw,住宅类国有建设用地使用权的续期问题rRb7J,不仅是一个经济政策或者民法技术问题DIO,而是一个重大的宪法议题mSW,需要上升到宪法层面来系统全面地进行分析fAE。

其指出lT9,我国现行宪法第10条147F、2款也明确规定nZ“城市的土地属于国家所有Wmf。农村和城市郊区的土地w90OD,除由法律规定属于国家所有的以外G,属于集体所有gW0”29m。如果从这个角度来看Y3MB,土地使用者在土地使用权期限届满之时GB7,再重新缴纳土地出让金UTCJ,似乎就不存在太大的法律障碍GAnTza。因为国家有偿转让的是有期限的土地使用权xXd,而不是所有权MOPOj。

程雪阳提到dge,但如果国有土地使用权期限届满之后sQ,全体公民需要再次购买这项权利的话Cm,怎么收QLKMq、哪些可以减免6,就不仅仅是法律问题CXg,更是一个经济问题y,要考虑到国家的财政收入Dj、经济发展形势iOn7z、居民的房屋拥有率等诸多因素s。

程雪阳提出的方案具体表现为GSN, ge“住宅之下的一定面积B8f(比如50平方米或60平方米的面积wlZ)的国有土地使用权应自动无偿续期一次DA1y,期限以70年为宜Ux23m。0F”

提出这一方案的理由为N7N:2lo“自动无偿续期70年fGR”比较合适ruN,一方面是为了跟我国现行的住宅土地使用权期限制度相衔接Q2qpp,因为目前居住用地类的国有建设用地使用权最高出让就是70年H。再次Uat,除了极少数特别富裕的公民之外GwDT,大多数公民都是工薪阶层LvO,都可能需要靠按揭贷款或其他渠道借钱来购买房产TTB8,如果不jy“自动无偿续期一次E”7B,就意味着很多低收入和中产家庭4q2,刚还完房贷不久EBxQl,又要再买一次土地使用权od9g。此外nGQkx,UZf“自动无偿续期70年p37d”之后TRN,无论这个公民是否健在或者离世FIz,如果其想继续享有这块国有建设用地的使用权PB3L,那原则上就应当再重新缴纳一次土地出让金。 为了落实全民所有以及公民内部的平等问题8RM,一个公民一生只应当参与一次国有土地使用权自动无偿续期skc。

6Fd“自动无偿续期70年LhEAS”的限制性条件

程雪阳认为Y,不是所有的住宅,无论面积大小3wc,套数多少Yzrd,都可以d“自动无偿续期70年T”sW,必须分类处理sEN。

其指出VLeQ, 首先8jGsah, 只有具有中国公民身份的人jGv,才可以享有Tx“自动无偿续期70年T”这一权利dJ。外国人和无国籍人ieUH(包括放弃中国国籍的原中国公民D)如果在中国大陆持有住宅类建设用地使用权t6Br,不应当享有这一项权利7Ax5iY,不能F2DW“自动无偿续期70年Z6W”ZBI,而应当i“自动有偿续期HVtswX”o4iKk5。由于是有偿续期Kk0,期限可以灵活一些2kq,10-70年或更长的期限应该都可以jkP9z。对此xZ4y,政府可以制定一个有偿续期期限价格表或计算公式BKZ,允许相关国有土地使用权人从中选择合理的期限Oc8Sz。

其次KqbWl7,除了需要有中国国籍之外F,也并不是说中国公民的所有房产都可以6“自动无偿续期70年zJZY5”Mrnc。关注到公民的基本生活需求以及公民内部的平等权问题kPmOZ,只需要一定面积的居住空间dQR0(比如50平方米或60平方米NhH3,具体的面积可以进一步测算和讨论o)khB。如果占据过多土地和空间的话WmC,那就超越了基本的生活需求4ct,变成了一个资产投资问题ZO。因此no,ec“自动无偿续期70年aVF”只应当针对公民所持有的满足基本生活需求的土地使用权面积有效RrE。超出基本生活需求的土地使用权部分,需要“自动有偿续期tY”0n。有偿续期的期限和价格应该跟外国人在中国拥有的国有土地使用权续期规则一致Yf。

最后bN,kDT“自动无偿续期70年JHO”并不意味着国家就不能再对该国有土地使用权收取任何费用Wo。事实上f,国家完全可以在H“自动无偿续期70年”期间对相关土地以及地上房屋收取不动产税。因为土地出让金和不动产税的性质是不一样的R,是两种不同的问题nh。前者是国家代表全民向具体的土地使用权人收取的土地使用权这一项权利的对价xP6,即国有建设用地使用权这一权利本身的价格qEFNL。而后者是国家为了给公民提供公共服务和公共设施而征收的税收OK2n。当然oB4,是否需要征收这一项税以及具体的税基和税率问题UJOp,在决策主体方面o,不应由行政机关来决定4yIE,而应由全国人大或其常委会通过民主讨论后制定或修改法律来加以落实7dksf。而在决策时机方面7Ep,是否要征收这一项税种5(或类似功能的税种2)Kq9,应当结合未来的土地制度改革具体进展来决定n3,不宜笼而统之地予以回答tTOz。

netease 本文来源Jc:澎湃新闻 责任编辑9A:陈合群_NB12679

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