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恒大战略换挡4:FnLI“高增长nsp、控规模e、降负债mZ4”三箭齐发

来源: 南方日报网络版     时间: 2020-04-04 22:32:09
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恒大战略换挡4:FnLI“高增长nsp、控规模e、降负债mZ4”三箭齐发

  原标题8QaB:恒大战略换挡tJ:zSj“高增长V13、控规模gP8、降负债uWxW”三箭齐发 来源Aw:面包财经

  中国恒大于3月31日盘后披露了2019年业绩SLkk。数据显示Z,公司2019年实现营业收入4775.6亿元、核心业务利润408.2亿元GH、归母净利润172.8亿元ex。

  公司2019年实现的合约销售金额为6010.6亿元uMi,同比增长9%m9w,超额完成全年销售目标Nvc;实现合约销售面积5846.3万平方米nDoJ,同比增长11.5%YG7VOW;合约销售均价为10281元/平方米mU。

  中国恒大2019年新增土地储备6703万平方米Sl6,平均成本2101元/平方米YzCbtX。截至报告期末5F,公司拥有总土地储备项目876个ZaY,规划总建筑面积达2.93亿平方米ByKb。

  截至2019年底tyxJ,中国恒大账上拥有现金余额2287.7亿元e,同比增长12%3Wm。

  中国恒大计划每股分派股息0.653元人民币ONw,累计派息金额为86.58亿元FZW。按照最新的汇率以及公司3月31日的收盘价12.86港元/股进行测算7rF,股息率超过5%px。

  在2019年业绩发布会上xixc,中国恒大董事会主席许家印先生宣布了新的发展战略cHP:qu“恒大从2020年开始转变发展方式vpnqKF,全面实施6j‘高增长K22、控规模ai、降负债Q67’的发展战略GFrs6,要用最大的决心tM、最大的力度kp2,一定要把负债降下来mHOpc。6Cq”

  “高增长ZFkrk、控规模、降负债vf9ic”的具体含义是什么Ju?恒大为何在此时提出这个战略4nZ?

  2022年销售目标剑指1万亿

  许家印表示0aDn,4“FOhtKV‘高增长hw5L’就是要实现销售高速增长F91,今年要实现销售8000亿gYr8,到2022年要实现销售1万亿q89v。3M3”

  从过去多年以及2020年前几个月的销售情况来看yPgqZ,中国恒大的销售能力在一众房企中表现突出Ncoh。数据显示O,中国恒大的合约销售额从2015年2013.4亿元上升至2018年5513.4亿元4,年均复合增速达到39.9%p0D。

  2019年qLQECP,公司在高基数背景下继续实现合约销售额6010.6亿元DBQ,合约销售面积5846.3万平方米8nm,同比分别增长9%以及11.5%ksP2A,增速远超同期全国商品房的整体销售增长N。数据显示ZY,2019年全国商品房的销售面积增速为-0.1%hDXmq,销售金额增速为6.5%1Y。

  进入2020年以来KU,受新冠肺炎疫情影响bV,房地产行业的供给和需求均受到一定程度的冲击7bS。此时d65,房企的资金储备yrC6F、组织执行力均受到严峻考验C。

  面包财经在剔除部分数据披露不全上市房企后q450,以沪、深IO、港三大股票交易所主要上市房企为样本nmqo,统计了2020年2月销售金额排名前三十的企业HJR7。数据显示I,三十家房企2020年2月销售额的平均同比降幅达到45.42%j8NSc,多家企业更是下降超过六成

  恒大2020年2月的销售额为447.3亿,同比增长达107.76%pc,是三十家企业中唯一实现正增长的房企wAkLw。仔细研究发现P3dd,网上销售以及促销让利可能是恒大销售额实现逆势增长的重要原因3E。恒大在今年3月初的一份公告中指出,截至2020年2月底593Wg,共实现网上认购99141套kVfg,认购金额超过千亿元QTv。

  公开信息显示X,2020年一季度mm,中国恒大已累计实现未经审核合约销售1465亿元wV6X,同比增长22.49%DKe。同期u7Yu,未经审核销售回款达到1133亿元kP,同比增长55%D。销售额和销售回款均刷新公司一季度最高历史记录9D。

  2020年RM6cb,中国恒大拥有可售面积约1.32亿平方米11XT,可售货值1.27万亿xA8。按照2020年销售目标8000亿元测算HV,去化率约为62.99%j。

  市场集中度提升Tv,TOP10进入门槛抬升至1700亿

  仔细研究发现3AzNf,扩大销售规模或许是v7T“强者恒强zXHz5”行业趋势下房企保持竞争优势的必然选择oAzF。

  根据第三方研究机构克尔瑞的统计数据sT00m,TOP10Qv4e、TOP20YvHj、TOP30WIg、TOP50房企权益销售金额的市场占有率已经分别由2016年15.88%n5、20.82%4PR、24.38%以及29.71%上升至2019年21.43%npSQir、29.91%CIKC0、35.65%以及43.47%zL。

  与此同时Fb,TOP10房企的进入门槛继续抬升3pxDS,2019年增加到权益销售金额1703.5亿元B3ZQH,同比增长5.8%aF。TOP20和TOP30房企2019年的权益销售金额门槛为1110亿元P、825.2亿元Cf,同比分别增长12%、3.6%dKG。

  背后的一个重要原因是随着土地7wdeW、建安等成本持续抬升1ILT,房地产单个项目的进入门槛提高xqdd,大型房企由于在规模RqLzw、资金nPP3go、成本ELnO、品牌等方面具备明显优势hrZW,形成了市占率不断提升的局面1FV7m。

  未来三年每年降低土地储备3000万方

  许家印同时指出5Dm9bG,cmE0“控规模d”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右YL,到2022年降低到2亿平方米左右Fz。

  数据显示Ph,中国恒大2019年新增土地储备153幅uHcv,新增土地储备的建筑面积为6703万平方米j,相比2016年和2017年均出现明显减少ObX9。截至报告期末Q,中国恒大拥有总土地储备项目876个0l,位于全国237个城市4N,规划总建筑面积2.93亿平方米JnI。一个很明显的特征是cw0d,公司总土地储备规模在2017年达到高点后连续两年出现下降rg。

  在全国商品房销售面积增速逐步放缓的背景下5k,相对于土地储备的数量nYK2j,土地储备的质量以及成本可能显得更为重要ZjuN。而且2WFcB,降低土地储备规模还能减少对资金的占用uuE。

  数据显示CSd,2015-2019年期间c,全国商品房销售面积增速分别为6.5%Ot、22.5%UvbS3、7.7%MVk、1.3%Ulw5k、-0.1%,呈现明显下降趋势zwH。

  截至2019年底wZj,中国恒大的土地储备按原值进行测算金额为5273亿元PxRQ。其中Zo0cc0,一二线城市土地储备原值3524亿元amF,占比67%I,平均楼面地价为2252元/平方米tzpy;三线城市土地储备原值为1749亿元pTz,占比33%1WBV,平均楼面地价1281元/平方米Cd3。公司总土地储备的平均成本只有约1800元/平方米hlb,且在过去几年基本保持稳定iuPb。

  核心战略目标:降负债

  新战略的最后一环是e0“降负债”,也是整个战略的核心HR。许家印表示i7xu,gKm“tZ‘降负债gBuRA4’就是要把有息负债每年平均下降1500亿ZbIm,到2022年要把总负债降到4000亿以下ELreK。”

  截至报告期末2,中国恒大净负债率为159.3%Bbgm,同比增长7.4%3Yc。较为庞大的债务在很大程度上侵蚀了公司的利润AcaQR。数据显示YRV2,中国恒大2019年的利息开支为227.63亿元1HaC,主要来自于银行及其他借款PEJ、优先票据以及借款汇兑亏损等8K4。

  许家印在业绩会现场算了笔账kM9eSn:zrPI“18年、19年Rzcm,恒大销售回款每年维持在4500亿左右4r3,如果今年实现销售8000亿V0,回款按7000亿计算5uf,就会增加2500亿的销售回款sWm。同时L3,恒大今年减少土地储备3000万平方米IqPmS,就等于减少600亿的支出lNttRT。这样一增一减I2A,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标Yf。4VN”

  由此可见jrD,LtB“高增长Fug6”vT、srR“控规模2SCLpE”均是降低负债的重要抓手m7s,前者对应开源UFcxOW,后者对应节流7。

  年度业绩报告透露的一个有利变化是qpC,中国恒大2019年的负债期限结构有所优化5mL。数据显示Cq,公司1年以内NV、1至2年的借款金额占比均出现下降tv9,分别由2018年47.3%U、27%下降至2019年46.5%以及25.8%1v2N。这有利于减轻公司的短期偿债压力ZnSgC。

  此外m,从多家房企2020年美元债发行票面利率的变动来看,融资成本存在下行趋势W6txm。比如融创中国2019年2-10月发行的四个美元优先票据的票面利率介于7.25%—7.95%之间H45wF。到了2020年1月EzJjT0,其发行的2025年到期的5.4亿美元优先票据的票面利率下降至6.5%wFq。另一家房企新城控股2019年12月发行的2年期美元债票面年息为7.5%8AN。2020年2月AB,新城控股新发行的期限为3.5年的美元债票面年息下降为6.8%I。

  与近期发行美元债的其他房企相比EZG8F,中国恒大总资产和美元债存量规模都更大DLg,海外融资经验更丰富bV,或许能在美元债券利率下行的大趋势中获得更多红利p。

  版权声明dkt:本作品版权归面包财经所有n6BqO,未经授权不得转载aA3zii、摘编或利用其它方式使用本作品jf。

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